息魔逼近港樓價恐挫三成

【太陽報專訊】本港樓市過去幾年受惠低息環境，成交價量可謂齊齊飆升，隨着美國聯儲局正式啟動退市，意味加息日子正在「倒數」中，已見脆弱的樓市勢遭打擊。專家指出，在退市、政府狂推地、辣招有增無減、發展商積極推新盤的四重夾擊下，香港樓市將面臨危機，明年四、五月住宅樓價勢挫兩成半至三成。有較悲觀的分析師更預測，假如本港競爭力下降，樓價或由高位下挫五成才會見底。

署理行政長官曾俊華警告，雖距離美國真正加息仍有一段時間，但香港有機會早於美國加息，屆時將令供樓人士負擔增加。過去美國推出三輪量化寬鬆（QE）後，資金確實流入本港，令資產價格上升，一旦資金隨着美聯儲局「收水」而流走，香港將有機會早過美國加息，將增加供樓人士負擔。至於本港何時可以「減辣」，撤銷部分遏抑樓價措施，仍需視乎本港和外圍經濟情況如何發展。

下跌格局已成

樓市是香港經濟主要命脈，樓價一旦急跌，必定影響香港市民的財富，還未「供斷」物業的業主隨時變成負資產。有資深分析員認為，本港樓市受內外多項因素圍攻，住宅樓價下跌格局已成，最快於明年四、五月會下跌兩成半至三成，其後樓價會維持橫行一段頗長時間。

交通銀行香港首席經濟及策略師羅家聰表示，官方資料顯示本港樓價自今年九月開始下跌，倘連續下跌三季，於明年四、五月便可確認本港樓市跌市已經形成，隨着美匯轉強，外資資金或從亞洲區流走，加上美國可能於一五、一六年加息，未來三至四年本港樓價有機會大幅急挫三至五成，平均每年跌幅逾一成多，倘再出現負面因素，例如內地錢荒或歐債危機等，小心樓市會隨時失控，出現「人踩人」爭相沽貨的情況。

理大建築及房地產學系教授許智文將明年樓價下跌的預測，由原來跌一成，擴大至跌一成至一成半，原因是聯儲局退市，為市場添加更多不明朗因素。他又估計，政府應已將樓宇供應是否充足、樓價下跌會否超過兩成，設為「減辣」考慮因素，較溫和的做法是先下調印花稅稅率，以確保需求不會突然大升。

早在聯儲局啟動退市前，證券界早已預期樓價未來兩年向下走，一般估計跌幅由一成至三成不等。以歐資證券行德意志銀行早前發表的研究報告為例，明年樓價會下跌一成半至兩成，如果香港競爭力持續下降，樓價將會由高位回落五成才會見底。一手樓市自十月後逐漸復甦，顯然是購買力由二手市場溜走至新盤，購買力被「吸乾」，二手樓業主除非肯劈價，否則無人問津。

另一歐資行巴克萊則以紅酒和黃金比喻香港樓市，指出每次國際紅酒價格或金價有機會大跌的時候，買家或投資者都會暫緩入市，以等待更佳的價格出現，令這些商品的價錢愈跌愈勁，故該行有理由相信，縱然政府「減辣」，取消部分印花稅，樓價都未必會上升，反而因為二手樓供應增速高過需求，樓價至一五年尾最少會下跌三成。

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