梁十招

【iMoney智富雜誌—置業安居】 8月30日，特首梁振英宣布了多項增加住宅供應的措施，傳媒稱之為「梁十招」，因周刊專欄截稿較早，所以沒有在上周《iMoney》中分析這個重要的新聞。 

  「梁十招」公布後的兩三天，多家傳媒大篇幅地說「梁十招」只是虛招，樓價繼續上升。不過「梁十招」公布前，香港地產股股價急跌，至9月4日收市仍未能回到8月29日「梁十招」公布的前一日水平。 

  這說明了股票投資者對「梁十招」是有戒心，或者說對「梁十招」之後，會不會有「梁十一招」有戒心，而傳媒所報道的樓價繼續上升，只是傳媒或地產代理精心挑選的個別成交例子罷了。極小量的成交個案不足以反應真實的情況，想知道「梁十招」是否有效，應該耐心地再觀察多一兩個月的中原城市領先指數，我們應該相信統計而不是個別例子。 

  政策不會即見成效 

  「梁十招」基本上是增加供應，可是建造一幢住宅大廈，前後要5年時間，因此供應增加不是很快可以見到實效，就算地產商提早賣樓花，樓花的供應也是3年後的事。「梁十招」中除了出售居屋貨尾單位800個及1,000個置安心計劃的供應外，餘者最多得等3年才能有樓花推出市場，居屋貨尾與置安心計劃加起來僅1,800個單位，對目前供不應求的狀態，的確起不了多大的作用。 

  不過供應的增加雖然沒有立竿見影的功效，但是如果增加數量夠大，對買樓者而言，是有一些心理壓力。正如當年董建華宣布「八萬五」計劃時，基本上只是供應增加，也一樣得等3年，才有地產商在「八萬五」計劃下買地建房屋、賣樓花，但是董建華的「八萬五」計劃影響了地產商的賣樓策略。當時，就有大地產商一次過廉價出售大量樓盤，數千單位一日賣清，買家還興高采烈以為買到便宜貨，殊不知噩夢已開始。 

  樓價3年後將回落 

  當然，真正導致1997年樓市見頂下跌的主要力量是亞洲金融風暴，1998年底亞洲金融風暴結束，香港樓市也出現一個小陽春，至2000年董建華推出的土地開始進入市場，樓價才再度下跌。 

  「梁十招」沒有清楚說明將有多少單位的新住宅供應，目前香港樓價已經上升了9年，3年後大量新供應出現，樓價能連升多少年？9年加3年是12年。 

  還有，梁振英在競選特首期間，多次批評曾蔭權政府導致樓價高升，因此如果「梁十招」壓不下樓價，不排除會有「梁十一招」、「梁十二招」，投資者是應該衡量一下風險及回報。 

  撰文：曾淵滄 

  中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。 
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